Как известно, за последние полгода произошли разного рода изменения в законодательстве, коснувшиеся буквально всех сфер общественной жизни. Еще одно изменение, на этот раз, имеет отношение к приобретению жилья. Гражданам, которые подумывают купить собственную квартиру, следует знать, что изменилось с 1 июля и как теперь происходит процедура купли-продажи.
Какие изменения коснулись покупателей
Разговор ведется о новостройках. С первого июля запретили прямую продажу недвижимости в строящихся домах. Теперь компания застройщика может действовать только через специальные счета.
Граждане же, которые желают приобрести квартиру в строящемся МКД, будут обязаны переводить деньги на специальный расчетный счет дома. Указанные требования предъявляются так же и к недавно завершенным проектам.
С чем связаны подобные решения? В первую очередь, проблема заключается в том, что застройщики предпочитали распродавать квартиры еще на начальных стадиях. Сами граждане также были не против подобного варианта, поскольку это позволяло сэкономить денежные средства (до 30-40%).
[stextbox id=’alert’]Подобные ситуации привели к большому количество обманутых граждан. По последним данным, зафиксировано свыше 80 тысяч дольщиков, купивших жилье в так и не завершенном доме. Поэтому и было принято решение об отказе от долевого строительства.[/stextbox]
Новые правила заключения сделок
Как уже говорилось, теперь процедура покупки будет проводиться через специальные эскроу-счета. Следует понимать, что каких-то существенных отличий граждан не ждет.
Внесенные с 1 июля поправки в нормативно-правовую базу, установили следующую процедуру:
- Перед покупкой гражданин обязан заключить договор долевого участия с девелопером;
- После заключения производится регистрация в Росреестре;
- Составляется специальное соглашение на открытие эскроу-счета. Делается это исключительно в аккредитованной Центробанком финансовой организации. Только так можно получить гарантию сохранности полученных от покупателя средств;
- Порядок оплаты, сроки предоставления четко прописываются в договоре;
- При оформлении ипотечного займа, деньги на созданный счет переводятся банком кредитором;
- Только после полного поступления суммы на счет обязательства между сторонами считаются выполненными.
Какие изменения в покупке новостроек? Смотрите видео:
В чем заключается основная разница процедуры? А именно в том, что покупатель получает дополнительную гарантию, поскольку денежные средства застройщик получит только после того, как жилое здание будет сдано.
Эскроу-счет
Формулировка эскроу-счет вызывает большое сомнение со стороны покупателей. Поскольку это является чем-то новым и неизвестным. Следует понимать, что под эскроу подразумевается процедура депонирования денежных средств до момента, пока строительство и сдача дома не будут полностью завершены.
[stextbox id=’info’]Данный тип счетов не относится к сберегательным и клиент не получает с него проценты, так же как и банк, предоставляющий свои услуги, не имеет дополнительного вознаграждения.[/stextbox]
По сути, это своеобразная банковская ячейка, на которой денежные средства находятся в замороженном состоянии до востребования. То есть до момента пока дом не будет сдан и плюс еще 6 месяцев (по декларации).
Процедура сделки по новому законодательству проводится следующим образом:
- Заключение договора между тремя сторонами: покупателем, застройщиком, банком;
- Покупатель или финансовая организация – кредитор переводит деньги на счет эскроу – банка;
- Эскроу – банк информирует две другие стороны об условиях исполнения обязательств;
- Если условия договора выполнены в полном объеме (дом сдан), эскроу – банк переводит деньги заказчику;
- Если условия не выполнены, денежные средства возвращаются покупателю.
Покупателям следует знать, что новая процедура заключения договора также предусматривает и возврат денежных средств. Разумеется, это делается не по заявлению гражданина, а в случае установленных ситуаций.
К ним относятся:
- Застройщик признан банкротом или в отношении юридического лица открылось конкурсное производство;
- Девелопер был ликвидирован на основании судебного решения;
- Кредитная организация – эскроу признана банкротом.
Схема покупки
На первичных этапах девелопер и клиент заключают договор, в котором прописываются все основные условия и соглашения, в том числе и оплата по эскроу-счету. После того как договор будет подписан, его необходимо регистрировать в Росреестре. По времени процедура может длиться до 9 рабочих дней.
После того как регистрация будет завершена начинается заключение трехстороннего соглашения. После подписания, кредитная организация открывает специальный счет. Одновременно с эти или чуть позже (в зависимости от условий), делается электронный перевод оплаты. Время перевода до 3-х рабочих дней.
[stextbox id=’black’]По общим подсчетам, без дополнительных (задерживающих) нюансов, процедура заключения договора проводится в течение 2 недель. После этого остается только ждать, когда будет закончена сдача дома. После того, как ключи будут переданы покупателю, банк имеет право перевести денежные средства застройщику.[/stextbox]
Какие гарантии предоставляются на случай банкротства застройщика
Важным моментом, который предоставляется новым законодательством, являются гарантии в случае банкротства стоящей фирмы или при иных форс-мажорных ситуациях. Теперь покупатель будет защищен и больше не потеряет свои сбережения.
Как заработать на Яндекс. Толока? Узнаете тут.
Как уже говорилось, деньги остаются на счету кредитной организации в замороженном состоянии и не переводятся с него до момента, пока сдача дома не будет осуществлена. Клиент имеет право, в случае непредвиденных обстоятельств, получить денежные средства обратно и потратить их на свое усмотрение.
Что будет с рынком новостроек в 2019 году? Ответ в видео:
Следует понимать, что введение данного закона никак не скажется на работе крупных фирм-застройщиков, которые имеют достаточно собственных средств и не нуждаются в дополнительном использовании финансов, предоставляемых покупателями. Хуже будет мелким фирмам, численность которых, в будущем, скорее всего существенно сократится.
Что будет, если банк обанкротится
Как уже говорилось, быть эскроу-банком могут только аккредитованные организации. Денежные средства (каждая сумма) страхуется на 10 миллионов рублей. Соответственно большая часть клиентов возместит денежные средства в полном объеме (при средней рыночной стоимости квартиры в 3 миллиона рублей).
Застройщики смогут работать по старым нормам
Правила, установленные с 1 июля текущего года, работают не на всех без исключения застройщиков. Законодательство предоставляет застройщикам возможность работать по старой, утвержденной схеме, при условии, если общая готовность дома не менее 30 процентов, а заключенных ДДУ более 10 процентов.
Что будет с пенсией если ее не снимать с карты? Читайте здесь.
Если речь идет о проектах комплексного строительства, то готовность застройки снижается до 15 процентов. Для системообразующих всего 6 процентов. Стоит отметить, что решение от 1 июня не только изменило процедуру оформления, но и установили более жесткие требования к застройщикам.
Теперь нецелевое использование денежных средств, предоставленных покупателями, станет невозможным. Все финансовые организации будут полностью отслеживаться уполномоченными на это финансовыми организациями.
[stextbox id=’warning’]По сути, кредитные организации будут финансировать процедуру застройки согласно представленному проекту. Остальные деньги будут находиться на счету, сам застройщик не будет иметь к ним доступа, что также обеспечит безопасность и предотвратит мошенничество и недобросовестные действия.[/stextbox]
Является ли подобный закон удобным и необходимым? Скорее да, чем нет. Так обычные граждане получат уверенность в том, что их деньги не будут потеряны, потрачены, а застройщик не исчезнет в неизвестном направлении. Кроме того, сами строительные фирмы получат дополнительный стимул работать добросовестно и сдавать дома в установленный срок.
