Внутренний туризм в России бьёт рекорды: 92 млн поездок в 2025 году, вклад в ВВП достиг 3,1%, а инвестиции в отрасль превысили 1 трлн рублей. Глэмпинги показывают IRR до 30%, курортные апартаменты — до 25%, но есть сегменты, где доходность не превышает 8–12%. Разбираем «лестницу доходности» туристической недвижимости, считаем риски и рассказываем, где реально заработать, а где — только потерять. Полный гид для инвестора — на FBM.RU.
Инвестиции в туристическую недвижимость за последние пять лет прошли путь от «ниши для энтузиастов» до полноценного инфраструктурного рынка. По данным Минэкономразвития, с 2020 года капиталовложения в туристическую инфраструктуру выросли в три раза и два последних года превышают 1 трлн рублей. Доля туризма в валовом внутреннем продукте страны по предварительным итогам 2025 года достигла 3,1% против 2,8% в 2023‑м.
При этом спрос продолжает расти. В 2025 году россияне совершили более 92 млн туристических поездок по стране — на 2 млн больше, чем годом ранее. Доход гостиничного сектора вырос на 11,7% и достиг 1,16 трлн рублей. К 2030 году национальная цель — довести число внутренних турпоездок до 140 млн, что предполагает рост примерно на 50% относительно уровня 2025 года.
Российский туристический рынок сегодня может предложить проектную доходность от 10 до 25% и более. Однако среди инвесторов пока мало профессиональных игроков «со стажем». Разберемся, какие объекты дают приемлемое сочетание доходности, сроков окупаемости и риска, а какие зачастую привлекательны только на этапе концепции.
От советских санаториев до глэмпингов: как менялась туристическая инфраструктура
История туристической недвижимости в России насчитывает не одно десятилетие. В советское время отдых был строго регламентирован: профсоюзные путевки, санатории по линии Минздрава, дома отдыха и туристические базы. Капиталовложения шли исключительно из государственного бюджета, а частной инициативы не существовало в принципе.
В 1990-е годы система рухнула. Санатории и дома отдыха оказались на балансе предприятий, которые не могли их содержать. Многие объекты пришли в упадок, были проданы или перепрофилированы. Частный бизнес в туризме только зарождался, но денег на масштабные проекты не было.
Настоящий перелом наступил в 2010-х. Рост благосостояния населения, развитие низкобюджетных авиаперевозок и появление сервисов бронирования изменили структуру спроса. Люди перестали довольствоваться советскими санаториями — они захотели современные отели, спа-комплексы и уникальные форматы отдыха.
Пандемия 2020 года стала катализатором. Закрытые границы перенаправили туристические потоки внутрь страны. За четыре года внутренний турпоток практически удвоился. И если раньше инвесторы смотрели в сторону зарубежной недвижимости, то теперь внимание переключилось на российские курорты.
Сегодня рынок туристической недвижимости — это сложная экосистема, где соседствуют глэмпинги за 30 млн рублей и мегапроекты за десятки миллиардов. И у каждого сегмента — своя математика.
Что движет рынок: три кита инвестиционного бума
Рост инвестиций в туристическую отрасль поддерживают как минимум три фундаментальных фактора.
Растущий спрос
По данным Росстата, за последние десять лет посещаемость коллективных средств размещения увеличилась почти вдвое и достигла около 92 млн человек в год, включая российских и иностранных туристов. При этом меняется не только объём, но и структура туристического спроса.
Опережающими темпами растёт число поездок в регионы с выраженными природными и культурно-познавательными ресурсами — субъекты Северо-Кавказского, Дальневосточного и Сибирского федеральных округов. Лидеры по увеличению турпотока за последние пять лет — Дагестан, Карачаево-Черкесия, Адыгея, Республика Алтай, Камчатка — показали рост в 2,2–4 раза относительно уровня 2021 года.
Дополнительно усиливается спрос на короткие поездки. По данным сервиса «Островок», число летних путешествий продолжительностью 2–4 дня в июне-июле 2026 года увеличилось на 5% по сравнению с тем же периодом 2025 года. Каждое пятое летнее бронирование сегодня приходится на тур выходного дня, преимущественно в нескольких часах пути и с удобной транспортной доступностью от места постоянного проживания. От этого тренда прежде всего выигрывают регионы, расположенные вблизи Москвы и Санкт-Петербурга.
Растёт и въездной туризм. В первом квартале 2026 года иностранцы совершили 293,2 тыс. туристических визитов в Россию — на 28,1% больше, чем годом ранее. Главный вклад в рост дал Китай. По итогам первого полугодия организованный въездной турпоток вырос на 7,5%. Минэкономразвития сохраняет прогноз по количеству въездных туристов в 2026 году на уровне 6,5 млн человек. Потенциал восстановления въездного туризма при сопоставлении с 2019 годом также значителен: при улучшении геополитической обстановки въездной поток в Россию может превысить текущие показатели более чем в три раза.
Увеличивается доля экологического, гастрономического, событийного и агротуризма. По данным Ассоциации виноградарей и виноделов России, в 2025 году объекты винного туризма посетили свыше 1 млн человек, что на 25% больше показателей 2024 года. Растёт интерес и к глэмпингам: по данным сервиса «Островок», в 2026 году интерес к глэмпингам в России вырос на 11%.
Дефицит качественного предложения
По данным Росстата, на конец 2025 года в России насчитывалось около 800 тыс. гостиничных номеров. При этом качественный классифицированный фонд категории 3–5 звёзд составляет менее 200 тыс. единиц, то есть около четверти общего предложения.
Более 60% такого фонда сосредоточено в крупнейших туристических центрах — Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, Московской области, Крыму. В большинстве российских регионов современные гостиничные объекты по-прежнему единичны.
К концу апреля 2026 года общий номерной фонд классифицированных гостиниц России (сетевых и несетевых объектов 3–5* с более чем 100 номерами) достиг 187,5 тыс. номеров. Всего в реестре классифицированных гостиниц — более 30 тыс. действующих объектов. Больше всего среди них — категории «три звезды» (1967 объектов), «четыре звезды» (898), «пять звезд» (198), «две звезды» (611), «одну звезду» (141 гостиница).
Разрыв между спросом и предложением качественного номерного фонда остаётся колоссальным. И именно этот дефицит открывает окно возможностей для инвесторов.
Активная поддержка государства
Государство включилось в развитие туризма на полную мощность. Нулевая ставка НДС для гостиничных услуг, программа льготного кредитования туристской инфраструктуры и объектов культурного наследия, субсидирование строительства модульных объектов размещения и объектов агротуризма существенно улучшили экономику проектов.
По данным Минэкономразвития, к середине 2026 года в рамках программы льготного кредитования было поддержано 359 проектов в 66 регионах, включая строительство и реконструкцию средств размещения общей емкостью около 70 тыс. номеров. Совокупный кредитный портфель банков по этой программе по состоянию на 1 июля 2026 года достиг 99,6 млрд рублей.
Субсидирование модульных объектов позволило за последние два года создать около 10 тыс. новых номеров. За время действия гранта «Агротуризм», с 2022 года, поддержку получили более 300 проектов из 54 регионов.
Региональные власти также подключаются. Например, Ростовская область получит федеральную субсидию в размере 91,9 млн рублей на реализацию проектов по модульным глэмпингам в 2026–2027 годах. Всего на развитие строительства кемпингов и глэмпингов в регионе в 2026–2027 годах направят 348,6 млн рублей в рамках нацпроекта «Туризм и гостеприимство». Крымские инвесторы получили субсидии на 140,6 млн рублей.
«Лестница доходности»: где сколько зарабатывают
Объекты туристической инфраструктуры можно условно разделить на несколько групп с разным профилем доходности. Средняя доходность курортной недвижимости в России в 2026 году составляет 8–15% годовых при посуточной аренде и до 18–20% в профессионально управляемых апарт-комплексах. Но в отдельных сегментах показатели значительно выше.
Глэмпинги и экоформаты: 20–30% IRR
Относительно низкие капитальные затраты по сравнению с классическими гостиницами (30–50 млн рублей на стартовый проект с 10–15 юнитами в модульном или каркасном исполнении, включая базовую инфраструктуру) и быстрый запуск позволяют целиться в диапазон IRR 20–30%. Однако результат очень чувствителен к местоположению, продукту и команде.
Для модульных решений действует федеральная программа поддержки, которая позволяет компенсировать до 1,5 млн рублей на номер, частично снижая нагрузку на инвестора. При этом средняя стоимость ночи в глэмпинге весной 2026 года составила 10,6 тыс. рублей, снизившись с 11 тыс. годом ранее. В летний период загрузка круглогодичных глэмпингов может достигать 70%.
Это один из самых быстрорастущих сегментов. Новые национальные стандарты (ГОСТы), вступившие в силу в 2026 году, устанавливают требования к средствам размещения и глэмпингам, что делает рынок более прозрачным для инвесторов.
Термальные комплексы: от 20% IRR
Довольно заметно на рынке инвестиций выделяются термальные комплексы. Капитальные затраты в такие проекты могут варьироваться от 100 млн до 1 млрд рублей, окупаемость обычно закладывается на уровне 5–7 лет, операционная маржа — 30–50%, а целевая доходность (IRR) — около 20% и выше.
Это один из немногих сегментов, где при умеренном масштабе вложений инвестор может получить действительно сильное соотношение доходности и риска даже без господдержки, которая выделяется лишь на объекты с посещаемостью более 1 млн человек.
Ключевые риски для проектов — переоценка локального платежеспособного спроса, который формирует основную целевую аудиторию и определяет загруженность комплекса, а также растущая конкуренция.
Курортные апартаменты: 15–25% IRR
Рынок апартаментов в курортных зонах за три года показал рост с нескольких десятков тысяч до более миллиона квадратных метров. Высокая динамика обусловлена наличием заинтересованной аудитории — по данным сервиса «Островок», апартаменты в первом полугодии 2026 года занимали около 27% в структуре бронирований (рост на 4 процентных пункта по сравнению с 2025 годом), а также потенциально более привлекательной экономикой для инвестора по сравнению с традиционными гостиницами.
В сильных курортных зонах базовый коридор IRR для курортных апартаментов составляет 15–20%, а в наиболее удачных проектах может доходить до 25%. Экономика здесь ближе к жилью, чем к классической гостинице: девелопер зарабатывает в первую очередь на продаже лотов, а затем — на коммерческом управлении.
При этом риски довольно высокие. Они связаны с переоценкой спроса на покупку активов в отдельной зоне, ужесточением госрегулирования, земельными и строительными ограничениями, сложностями с организацией качественного гостиничного управления и трудностями взаимодействия с собственниками на этапе эксплуатации.
Объём предложения на первичном рынке курортной недвижимости растёт. На конец 2025 года общий объём экспозиции составил более 1 млн кв. м, а крупнейшими по объёму предложения рынками стали Республика Крым и Краснодарский край. Средневзвешенные цены на первичном рынке курортной недвижимости по итогам первого полугодия 2026 года сильнее всего выросли в Алтайском крае — на 29%, до 683 тыс. рублей за кв. м, и в Карачаево-Черкесии — на 22%.
Новый тренд на рынке — переход от отдельных апартаментов к масштабным курортным экосистемам, которые функционируют как единое целое: парки, акватермальные зоны, глэмпинги и развлекательные инфраструктуры.
Санаторно-курортные комплексы: 14–20% IRR
Ещё один интересный сегмент — реконструкция санаторно-курортных объектов в уже раскрученных локациях. Такие проекты могут давать проектную доходность (IRR) в диапазоне 14–16%, а в отдельных случаях (особенно если добавляются апартаменты на продажу) оценки поднимаются ближе к 20%.
Для проектов по строительству или реконструкции санаторно-курортных комплексов можно получить льготный кредит, что также способствует росту привлекательности.
Инвестиции могут начинаться от 1–1,5 млрд рублей для средних объектов и доходить до 5–10 млрд рублей для крупных и премиальных проектов. Однако сегмент требует не только капитала, но и специализированных компетенций: рынок испытывает серьезный дефицит кадров в этой сфере, и слабая медицинская команда может существенно ухудшить имидж и экономику проекта даже после успешного завершения стройки.
Городские отели: 10–16% IRR
В Москве, Санкт-Петербурге и крупных региональных центрах срок окупаемости городских гостиниц обычно составляет 9–12 лет, что соответствует IRR порядка 10–14%, а в наиболее успешных примерах — до 15–16%. Инвестиции стартуют от 1 млрд рублей в зависимости от категории объекта, количества номеров, локации и наличия дополнительной инфраструктуры.
Рынок городских гостиниц сегодня характеризуется не столько абсолютной нехваткой номерного фонда, сколько недостатком качественных объектов. Новые отели, особенно под сильным брендом, способны показывать загрузку и среднюю цену номера на 10–30% выше, чем устаревший фонд в той же категории.
С точки зрения рисков сегмент городских гостиниц в крупных городах выглядит более устойчивым за счёт диверсифицированного спроса (деловой, событийный, туристический) и меньшей зависимости от сезонности. В то же время доходность таких объектов чувствительна к крупным внешним шокам (пандемии, геополитика, экономические кризисы), способным резко изменить объём и структуру туристического спроса и операционные издержки.
Курортные и загородные гостиничные комплексы: 8–14% IRR
В сезон такие объекты могут показывать очень сильные операционные результаты (например, загрузку свыше 90%), однако их среднегодовая посещаемость редко превышает 50–60%. Инвестиции стартуют от 2–3 млрд рублей, средние сроки окупаемости находятся на уровне 15–18 лет, а по части объектов — до 20 лет. В терминах проектной доходности это чаще всего коридор 8–12% IRR, а у наиболее успешных объектов — до 14%.
Таким образом, курорты и загородные объекты дают сопоставимый или более низкий IRR, чем хорошие городские гостиницы, при более высокой чувствительности к сезонности спроса, погодным катаклизмам, общеэкономической и геополитической ситуации.
Исторические отели: 8–13% IRR
Привлекательность таких проектов в первую очередь связана с расположением и архитектурными особенностями объектов культурного наследия (ОКН), позволяющими создать уникальный нишевый продукт — отели в особняках в исторических центрах городов. Дополнительно интерес инвесторов поддерживают меры государственной поддержки: льготное кредитование реставрации ОКН, а также практика передачи исторических зданий по символической цене, например за один рубль.
Однако есть нюансы. В среднем реставрация и приспособление исторического здания под гостиницу сопоставимы по стоимости с новым строительством объекта аналогичной категории (до 85–100% от CAPEX нового проекта). При этом в случае сложных ОКН с высокой степенью износа и требованиями к реставрации бюджеты могут сильно превышать плановый уровень.
Например, создание отеля категории 4 звезды с номерным фондом 50 номеров на базе ОКН в Санкт-Петербурге потребовало инвестиций в размере около 20 млн рублей на номер, что в четыре раза превысило изначальные оценки и примерно в 1,5 раза — стоимость нового строительства отеля аналогичной звёздности. Поэтому такие проекты обычно демонстрируют умеренную доходность в диапазоне 8–13% IRR.
Ключевой риск для инвестора — затяжные согласования с государством по изменению назначения объекта. В рамках действующей программы льготного кредитования реставрации объектов культурного наследия на разработку проектной документации и прохождение обязательных экспертиз формально отводится до 18 месяцев, а предельные сроки самих реставрационных работ зависят от площади объекта: для зданий до 500 кв. м — не более 30 месяцев, свыше 5 тыс. кв. м — до 60 месяцев. Однако на практике срок согласований и работ нередко превышает установленные ориентиры. Проекты превращения крупных исторических особняков и доходных домов в гостиницы в Москве и Санкт-Петербурге в ряде случаев занимали 6–8 лет от момента получения прав на объект до ввода в эксплуатацию.
Тематические парки: от 3–5 лет до 15+ лет окупаемости
Капитальные вложения в тематические парки варьируются от нескольких десятков миллионов рублей (небольшие детские и городские тематические парки, интегрированные в существующую городскую или торгово-развлекательную инфраструктуру) до десятков миллиардов рублей для крупнейших объектов национального масштаба.
При этом в среднем по рынку для малых и средних проектов характерен срок окупаемости порядка 3–5 лет, тогда как для мегапарков горизонт возврата инвестиций может превышать 15 лет. Однако важно учитывать, что крупные тематические парки часто выполняют роль туристического якоря для территории и в значительной степени капитализируются за счёт развития в ближайшем окружении недвижимости — гостиниц, апартаментов и объектов коммерческой недвижимости.
Ключевые риски для таких проектов — переоценка потребительского спроса, а также избыточные инвестиции в объекты с ограниченной востребованностью.
Ловушки для инвестора: где обещанная доходность остаётся лишь иллюзией
Часто встречающаяся ошибка инвестора — построить объект и рассчитывать, что поток «найдётся». В туризме сначала необходимо доказать спрос и только затем определять номерной фонд, набор инфраструктуры и инвестиционный бюджет.
Ловушка №1: переоценка спроса
Самый распространённый риск — инвестор верит в уникальность своей локации и концепции, но рынок думает иначе. Наиболее жизнеспособные проекты, как правило, встраиваются в существующие потоки — городские, курортные, событийные, транзитные. Исключение — крупные курорты, развивающиеся по принципу комплексного освоения территории.
По данным аналитиков, в 2026 году фактическая доходность от инвестиций в гостиничные номера часто оказывается около 2–4% годовых, хотя в курортных проектах показатель может доходить до 17–18%. Разница между обещанным и реальным — колоссальная.
Ловушка №2: избыточный CAPEX
Бассейны, спа-инфраструктура и амфитеатры без понятной ценности для целевой аудитории размывают экономику проекта. Качественная концепция — это минимально достаточная инфраструктура, где каждый элемент работает на привлечение и удержание клиента.
Особенно опасна ситуация с объектами культурного наследия, где бюджеты могут превышать плановый уровень в разы, как в примере с петербургским отелем, где стоимость номера выросла с 5 до 20 млн рублей.
Ловушка №3: игнорирование государственных программ
Возможность встроиться в максимальное количество государственных программ, направленных на поддержку реализации проектов в туристической индустрии (субсидирование кредитной ставки, региональные льготы по налогу на имущество и приобретение участка, субсидии на модульные объекты, подведение инженерной инфраструктуры), повышает доходность для инвестора и снижает потребность в собственном капитале.
Многие инвесторы либо не знают о существующих мерах поддержки, либо не хотят тратить время на оформление документов. И теряют миллионы.
Ловушка №4: слабая управленческая команда
После ухода международных операторов на российском рынке сформировался пул отечественных управляющих компаний, способных закрывать потребности как городских, так и курортных проектов. Однако для специализированных форматов — санаторно-курортные объекты, клиники превентивной медицины, глэмпинги, сервисные апартаменты — рынок профессиональных операторов всё ещё формируется.
Без качественного управления даже самый красивый объект не принесёт обещанной доходности.
Как снизить риски: пять правил успешного инвестора
Правило первое: местоположение. Наиболее жизнеспособные проекты встраиваются в существующие туристические потоки. Не пытайтесь создать спрос там, где его нет.
Правило второе: оптимальная концепция. Не стройте лишнего. Каждый элемент инфраструктуры должен работать на привлечение и удержание клиента. Избыточный CAPEX — главный враг доходности.
Правило третье: финансирование. Используйте все доступные государственные программы поддержки. Субсидии, льготные кредиты, налоговые послабления — это не благотворительность, а инструменты повышения доходности вашего проекта.
Правило четвёртое: профессиональное управление. Не экономьте на управляющей компании. В туристическом бизнесе операционная эффективность решает всё.
Правило пятое: доказанный спрос. Не верьте в уникальность — проверяйте цифрами. Проведите исследование рынка, проанализируйте конкурентов, оцените платёжеспособный спрос. И только потом стройте.
Что в итоге: туризм — это про мечту и деньги
В туризме легко создать мечту, но сложно превратить её в устойчивый денежный поток. Поэтому наиболее перспективны не самые эффектные проекты, а те, в которых формат и CAPEX соответствуют подтверждённому спросу, а операционная модель продумана до начала строительства. В противном случае доходность проекта рискует остаться лишь иллюзией.
Рынок туристической недвижимости в России находится на подъёме. Вклад отрасли в ВВП растёт, турпоток бьёт рекорды, государство активно поддерживает инвесторов. Но «лестница доходности» — это не гарантия, а лишь ориентир. Глэмпинги и термальные комплексы могут дать 30% IRR, но только при правильной локации, грамотной концепции и профессиональной команде. Городские отели — стабильные 10–14%, но без сверхприбылей. Исторические отели — уникальный продукт, но с рисками затяжных согласований и перерасхода бюджета.
Инвестиции в туристическую недвижимость стартуют от 30 млн рублей. Для кого-то это сумма доступная, для кого-то — серьёзный вызов. Но в любом случае, прежде чем вкладывать деньги, ответьте себе на главный вопрос: вы покупаете мечту или вы покупаете бизнес? Потому что в туризме эти две вещи — совсем не одно и то же.
Материал носит информационный характер и основан на открытых официальных данных по состоянию на сентябрь 2026 года. Мнения экспертов могут не совпадать с позицией редакции FBM.RU, а приведённые цифры не являются индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Любые инвестиционные решения требуют самостоятельной оценки рисков и, при необходимости, консультации с профессиональными финансовыми советниками.
