Российский ипотечный рынок вступил в фазу тектонических сдвигов. Еще вчера банки боролись за каждого клиента, предлагая скидки и бонусы, а сегодня крупнейшие игроки один за другим пересматривают условия, сокращая программы лояльности. Газета «Коммерсантъ» обнародовала тревожные данные: банки начали массово сокращать скидки и вводить надбавки к ставкам по рыночной ипотеке . Что стоит за этим трендом и как изменения скажутся на кошельках россиян — портал FBM.ru разбирался в деталях.
Банки затягивают пояса: три крупнейших игрока изменили правила игры
Первыми ласточками ужесточения стали сразу три банка из топ-20 по объему ипотечного портфеля. По данным ПАО «Дом.РФ», на которые ссылается издание, МКБ в конце июля лишил клиентов скидки в 1 процентный пункт за быстрый выход на сделку при покупке готовой недвижимости. ВТБ в августе последовал примеру, урезав скидку за первоначальный взнос от 50% с 1 до 0,5 п.п. Сам банк «Дом.РФ» ввел надбавку в 1 п.п. по рыночным программам для тех, кто рискует войти в сделку с первым взносом ниже 50%.
Средние ставки застыли на рекордных уровнях
С начала июля средние ставки по рыночным программам практически заморозились на уровне 18,7% для новостроек и 18,67–18,71% для готового жилья. Эксперты связывают это с замедлением темпа снижения ключевой ставки ЦБ — на двух последних заседаниях регулятор опускал планку всего на 0,25 п.п.
«На ситуацию влияет и повышение прогноза по среднему значению ключевой ставки за 2026 год и по инфляции — с 14–14,5 до 14,5–14,6% и с 5,1–5,6 до 5,9–6,2% соответственно»,
— комментирует Магомед Гамзаев, директор по развитию финансовых продуктов «Сравни.ру».
Рекордный отток вкладов: 550 млрд рублей испарились за месяц
Финансовый сектор столкнулся с беспрецедентным явлением. В мае банки зафиксировали рекордный вывод денег населением — 550 млрд рублей. Особенно болезненным удар стал для гигантов: у шести крупнейших организаций портфель сократился более чем на 20 млрд, а Сбербанк потерял более 200 млрд рублей. И хотя в июне прирост составил 163 млрд, эта сумма не смогла компенсировать масштабы майской просадки.
Стоимость фондирования растет
Виталий Костюкевич, директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка, поясняет механизм происходящего:
«Кредитные организации повышают ставки по вкладам после оттока средств. Повышается стоимость фондирования банков, и это неизбежно отражается на стоимости ипотеки».
Игра в маркетинговые ухищрения
Банки используют скидки и надбавки не только как инструмент управления рисками, но и как часть маркетинговой стратегии. Каждая программа лояльности нацелена на определенный сегмент клиентов.
«Скидка для зарплатных клиентов помогает удержать их через обеспечение полной финансовой экосистемы, а скидки при быстром выходе на сделку или высоком первоначальном взносе отчасти являются маркетинговым ходом»,
— поясняет Гамзаев. Костюкевич добавляет, что последние меры помогают банкам привлекать клиентов с меньшим уровнем риска.
Кто платит за неопределенность?
По мнению Костюкевича, банки сегодня не готовы давать клиентам более низкие ставки из-за двух факторов: неопределенности в динамике ключевой ставки и повышения стоимости привлечения средств. Однако у этого есть и обратная сторона.
Екатерина Щурихина, директор по рейтингам кредитных институтов агентства «Эксперт РА», отмечает:
«Отмена скидок и введение надбавок позволяет кредитным организациям не повышать базовые ставки».
Парадокс июля: выдачи ипотеки выросли на 15%
Вопреки пессимистичным прогнозам, в июле банки выдали ипотек на 353,6 млрд рублей, что на 15% больше, чем в июне. Крупные финансовые организации зафиксировали рост спроса не только по госпрограммам, но и по рыночным продуктам со ставками 20% и выше.
Семейная ипотека расширяет горизонты
Эксперты связывают этот всплеск с расширением условий по семейной ипотеке — теперь такой кредит можно оформить на объекты вторичного рынка в ряде городов. Кроме того, сказывается отложенный спрос, который начинает реализовываться по мере снижения ключевой ставки.
На что рассчитывать заемщикам?
Дальнейшая динамика будет зависеть от двух ключевых факторов: политики Центробанка и реального спроса со стороны заемщиков. Пока же банки предпочитают перестраховываться, ужесточая условия для наиболее рисковых категорий клиентов.
Банки ужесточают требования к заемщикам: льготная ипотека станет роскошью
Параллельно с отменой скидок по рыночным программам, кредитные организации ужесточают требования к потенциальным заемщикам. С 1 января 2026 года Минфин снизил размер компенсаций банкам за выдачу субсидируемых ипотек на 0,5 процентного пункта, что привело к ужесточению оценки платежеспособности клиентов .
Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам компании «А101», прогнозирует:
«Уже в январе 2026 года доля отказов по льготной ипотеке может подскочить до 50–60%».
Евгений Шавнев, генеральный директор инвестиционной компании «Флип», считает, что к концу года уровень отказов достигнет 75%.
Макропруденциальные лимиты: новый фильтр для заемщиков
Центробанк вводит новые макропруденциальные лимиты на третий квартал 2026 года, которые фактически отсекают самых рискованных заемщиков. Под ограничения попадают кредиты с показателем долговой нагрузки выше 80% и первоначальным взносом менее 20% .
По данным ЦБ, за первые три месяца 2026 года было предоставлено всего 4% ипотечных кредитов с показателем долговой нагрузки свыше 80% (против 6% годом ранее). Доля просроченной задолженности свыше 90 дней по ипотеке выросла до 1% против 0,6% годом ранее. Основной рост просрочки приходится на кредиты, выданные в 2023-2024 годах по массовой льготной ипотеке .
Снижение лимитов по всем направлениям
По ипотечным кредитам на строящееся жилье совокупный лимит на ссуды с высокой долговой нагрузкой или низким взносом снижен с 7% до 5%. По готовому жилью лимит уменьшен с 20% до 15% . Нецелевые потребительские кредиты под залог недвижимости тоже попали под ужесточение — лимит на выдачу ссуд с ПДН выше 50% снижен с 25% до 18%.
ИЖС под ударом: проблемы с долгостроем
Изменения коснулись и сегмента индивидуального жилищного строительства. С III квартала 2026 года вводится лимит 28% на кредиты с ПДН выше 50%. Для сравнения: в I квартале 2026 года фактическая доля выдач заемщикам с долговой нагрузкой свыше 50% составляла 44%.
«Доля кредитов с просроченными платежами свыше 90 дней в сегменте ИЖС достигла 4,4% на 01.04.2026, что обусловлено как задержками строительства домов, так и повышенным уровнем ПДН заемщиков»,
— констатируют в Центробанке .
Что остается в арсенале?
Эксперты предлагают альтернативные сценарии для тех, кто не готов мириться с новыми реалиями. Дмитрий Ракута, эксперт по недвижимости, выделяет два варианта:
«Альтернативные сделки, когда вы продаете старую квартиру и берете небольшой рыночный кредит — около трех миллионов — на доплату до желаемого жилья. Вариант рабочий, но из-за высоких ставок ежемесячный платеж кусается. И еще аренда с правом выкупа: рента идет в счет стоимости, а квартира до полной оплаты висит в залоге у продавца. Схема юридически мутная и рискованная, но на рынке встречается».
По его словам, льготная ипотека для бедных и закредитованных умирает. Рынок перестраивается на трейд-ин, короткие рассрочки и небольшие займы на доплату.
Банковский сектор наращивает прибыль несмотря ни на что
Парадоксально, но при всем этом банки заработали 1,2 трлн рублей чистой прибыли за первый квартал 2026 года, что стало следствием снижения операционных расходов и меньшего досоздания резервов. Общий прогноз по прибыли банковского сектора на год пересмотрен в сторону повышения до 3,4–3,9 трлн рублей.
Рост задолженности по ипотеке замедлился до 1,4% за квартал, а прогнозный диапазон на весь 2026 год скорректирован вниз до 6–10% вместо 6–11%.
Итоговый вердикт
Российский ипотечный рынок в 2026 году переживает фундаментальную перестройку. Банки, столкнувшись с удорожанием фондирования и ростом просрочки, вынуждены перекладывать издержки на заемщиков. Отмена скидок, введение надбавок и ужесточение макропруденциальных лимитов — звенья одной цепи. Для заемщиков это означает одно: ипотека становится менее доступной, а требования к платежеспособности — жестче. Ближайшие месяцы покажут, насколько рынок готов к этим изменениям и какая стратегия окажется жизнеспособной в новых условиях.
Динамика будет определяться балансом между политикой ЦБ и реальным спросом. Но уже сейчас ясно: эпоха дешевых денег и щедрых банковских бонусов уходит в прошлое, уступая место более консервативной и риск-ориентированной модели кредитования.
⚠️ Важная информация
Материал носит информационный характер и не является налоговой консультацией. Для точного расчёта налога обратитесь к налоговому консультанту или в ФНС.
FBM.ru — финансовый маркетплейс. Мы не даём налоговых рекомендаций и не несём ответственности за ваши финансовые решения.
Что важно помнить:
- Любой займ – это финансовая ответственность. Берите только ту сумму, которую сможете вернуть в срок.
- Просрочка по займу ведет к начислению пеней и ухудшению кредитной истории.
- Все МФО в рейтинге зарегистрированы в реестре Банка России.
Перед оформлением займа внимательно читайте договор.
