Как ФНС находит сдающих жилье без налогов – полный список признаков

Многие владельцы жилья считают, что если договор аренды не оформлен официально, то и налоги платить не нужно. Это заблуждение может стоить дорого.

Налоговая служба активно выявляет арендодателей, которые получают доход от сдачи жилья, но не декларируют его. И делает это даже без официального договора. По данным редакции «Финансы Mail», одними из самых очевидных признаков для проверки являются регулярные денежные переводы от одного человека другому на одинаковые суммы в одни и те же даты месяца.

Портал FBM.ru разобрался, как ФНС вычисляет нелегальных арендодателей, какие доказательства используют налоговики и чем грозит неуплата налогов.

Сдача квартиры в аренду облагается налогом всегда

Согласно Налоговому кодексу, платить налог нужно с любого дохода от сдачи квартиры или дома в аренду независимо от срока найма.

Это значит, что даже если вы сдаёте жильё на один день или по устной договорённости, полученный доход обязан быть задекларирован.

Как ФНС вычисляет нелегальных арендодателей: полный список признаков

1. Регулярные переводы на карту

Самый очевидный признак — регулярные поступления на банковскую карту собственника. Если на карту владельца квартиры раз в месяц приходит одна и та же сумма от одного и того же человека — это практически гарантированный повод для проверки.

Банки передают информацию о подозрительных операциях в Росфинмониторинг, а оттуда данные могут попасть в ФНС.

2. Сдача квартиры компании

Налоговой проще установить факт аренды, если квартира снимается компанией для своих сотрудников. Такие расходы отражаются в бухгалтерской отчетности фирмы, и налоговая легко сопоставляет данные.

3. Наличие нескольких квартир

Дополнительным поводом для проверки может стать наличие у человека нескольких квартир. Если владелец владеет несколькими объектами недвижимости, налоговая может заинтересоваться, каким образом они используются и приносят ли доход.

4. Информация от третьих лиц

Налоговая может получить данные о сдаче жилья в аренду от третьих лиц. Речь идет о:

• Соседях

• Бывших арендаторах

• Управляющих компаниях

• Участковых

• Родственниках владельца недвижимости

5. Объявления о сдаче

Многие арендодатели размещают объявления на сайтах, не задумываясь, что налоговая может их отслеживать.

6. Доказательства с использованием Big Data

ФНС использует современные технологии для анализа больших данных (Big Data), чтобы выявлять потенциальных налогоплательщиков.

7. Высокий расход коммунальных услуг

Значительное превышение норм потребления коммунальных услуг может указывать на то, что в квартире проживает больше людей, чем заявлено.

Какие доказательства использует ФНС

После подтверждения факта сдачи жилья налоговые органы могут использовать в качестве доказательств:

• Выписки по банковским счетам

• Расписки о получении денег

• Показания свидетелей

• Объявления о сдаче жилья

• Информация от соседей и УК

Что грозит за неуплату налогов

Если налоговая установит, что собственник получал доход от аренды и не платил налоги, его ждут:

1. НДФЛ (13%)

Неуплаченный налог на доходы физических лиц в размере 13% от полученного дохода.

2. Пени

Начисляются за каждый день просрочки уплаты налога исходя из 1/300 ставки рефинансирования ЦБ.

3. Штрафы

Ставка НДФЛ — 13% для резидентов РФ и 30% для нерезидентов.

4. Уголовная ответственность

При крупных суммах задолженности возможна и уголовная ответственность. Она может наступить, если сумма неуплаченного налога превысит 2,7 млн рублей за три финансовых года.

Почему это становится все более рискованно

За последние годы система налогового контроля в России значительно ужесточилась:

1. Цифровизация. Автоматизированные системы выявляют подозрительные операции почти в реальном времени.

2. Обмен данными. Банки активно делятся информацией с налоговыми органами.

3. Анализ больших данных. Налоговая использует технологии для выявления закономерностей.

4. Отсутствие срока давности. Налоговая может проверить доходы за последние три года и доначислить налоги.

Как легализовать аренду и не бояться проверок

Самый безопасный способ — официально зарегистрировать аренду и платить налоги. Вариантов несколько:

Большинство экспертов рекомендуют выбирать самозанятость — это самый простой и дешёвый способ легализовать сдачу квартиры.

Что в итоге? Главное о выявлении нелегальных арендодателей

⚠️ Важное предупреждение (дисклеймер):

Материал носит исключительно информационно-аналитический характер и не является юридической консультацией. Все данные о налоговых рисках и способах легализации основаны на публичных источниках. Рекомендуем проконсультироваться с налоговым консультантом. Администрация портала FBM.ru не несёт ответственности за решения, принятые на основе данной статьи. 18+.