Названы города, где выгоднее всего покупать жилье для сдачи в аренду – рейтинг 2026

Инвестиции в жильё для последующей сдачи в аренду остаются одним из самых популярных способов сохранения и приумножения капитала. Однако выбрать город, где покупка квартиры действительно принесёт стабильный доход, непросто.

Аналитики «Яндекс Недвижимости» и «Яндекс Аренды» составили рейтинг городов России, наиболее привлекательных для покупки жилья под долгосрочную аренду. В расчёт брались не только потенциальная доходность, но и цены на жильё, динамика их изменения и уровень спроса.

Лидерами стали Новосибирск на вторичном рынке и Ростов-на-Дону среди новостроек . Портал FBM.ru разобрал рейтинг и выяснил, где лучше вкладывать деньги в недвижимость.

Как считали: методика рейтинга

При расчёте индекса привлекательности города для покупки жилья под аренду использовались четыре показателя с разной долей влияния :

Каждый показатель переводился в баллы по единой шкале, после чего рассчитывался итоговый индекс. Сравнивались данные за первое полугодие 2026 года и аналогичный период 2025-го. В исследование вошли все российские мегаполисы и курортные города .

Где выгоднее купить вторичное жильё для сдачи в аренду

Топ-3 города по привлекательности вторички

1 место: Новосибирск

Новосибирск стал самым привлекательным городом для покупки вторичного жилья под сдачу в аренду с индексом 72,84 .

По данным аналитиков :

• Медианная стоимость квартиры: 6,5 млн ₽

• Медианная ставка долгосрочной аренды: 35 тыс. ₽/мес.

• Потенциальная доходность аренды: 6,49% годовых — самая высокая среди топ-10

2 место: Екатеринбург

Второе место занял Екатеринбург с индексом 72,36 :

• Медианная стоимость квартиры: 6,8 млн ₽

• Медианная ставка аренды: 33,1 тыс. ₽/мес.

• Потенциальная доходность: 5,85% годовых

Интересно, что доходность здесь ниже, чем у Волгограда (5,91%), но Екатеринбург поднялся выше за счёт других факторов — динамики цен и уровня спроса на аренду .

3 место: Пермь

Пермь замыкает тройку лидеров с индексом 70,75 :

• Медианная стоимость квартиры: 6,3 млн ₽

• Потенциальная доходность аренды: 5,63% годовых

Полная десятка лидеров по вторичному жилью

В первую десятку помимо мегаполисов вошёл лишь один курортный город — Калининград . Примечательно, что Москва и Санкт-Петербург в топ-10 не попали .

Почему столицы не в рейтинге? Высокие цены на жильё в Москве и Петербурге делают доходность от аренды относительно низкой, а порог входа — слишком высоким для инвесторов. При медианной стоимости квартиры в 13–15 млн рублей и арендной ставке 50–60 тыс. рублей доходность составляет всего 3,5–4% годовых .

Где выгоднее купить новостройку для сдачи в аренду

Рейтинг городов для покупки первичного жилья существенно отличается от рейтинга вторички .

Топ-3 города по привлекательности новостроек

1 место: Ростов-на-Дону

Ростов-на-Дону возглавил рейтинг с индексом 75,49 — это выше, чем у лидера по вторичному жилью :

• Медианная стоимость квартиры в новостройке: 8,4 млн ₽

• Медианная ставка аренды: 30 тыс. ₽/мес.

• Потенциальная доходность: 4,3% годовых

Причина лидерства — относительно доступная стоимость квартир в новостройках и устойчивый спрос на аренду . Доходность здесь ниже, чем у шести городов из топ-10, но другие факторы компенсируют это.

2 место: Калининград

Калининград стал единственным курортным городом в топ-10 с индексом 69,22 :

• Медианная стоимость квартиры: 8 млн ₽

• Потенциальная доходность: 5,27% годовых

3 место: Волгоград

Волгоград занял третье место с индексом 66,46 :

• Медианная стоимость новостройки: 5,7 млн ₽

• Потенциальная доходность: 5,3% годовых

Это самая высокая доходность среди десятки самых привлекательных городов для инвестиций в новостройки. Волгоград также является мегаполисом с традиционно самыми низкими ценами на новостройки .

Особенности рейтинга новостроек

В отличие от рейтинга вторичного жилья, в десятку локаций для инвестиций в новостройки вошёл Санкт-Петербург :

• Индекс: 65,61 (4 место)

• Потенциальная доходность: 3,53% годовых — самая низкая среди топ-10

Москва не присутствует и в этом рейтинге.

Что говорят эксперты

Евгений Белокуров, руководитель сервиса «Яндекс Недвижимость»:

«Индекс отражает ситуацию на уровне города: в расчет уже заложены медианная стоимость жилья, спрос на аренду и потенциальная доходность. Но каждая квартира — это отдельный инвесткейс. Даже в городе — лидере рейтинга можно найти неудачный вариант для сдачи, а в городе с невысоким индексом — наоборот, выгодное предложение. На результат влияют десятки деталей, которые не видны в средних цифрах по городу: район, транспортная доступность, состояние дома, планировка и даже этаж» .

Контекст рынка: спрос на аренду достиг трёхлетнего максимума

К середине 2026 года, по данным «Дом.РФ», спрос на аренду жилья в России достиг трёхлетнего максимума . При этом на фоне превышения спроса над предложением стоимость аренды выросла.

На фоне снижения доходности по банковским депозитам часть частных инвесторов возвращается к недвижимости как к инструменту сохранения капитала и получения регулярного арендного дохода .

Как выбрать квартиру для сдачи в аренду: советы экспертов

1. Локация важнее состояния

Директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова отмечает: «На сегодня наиболее выгодной стратегией является приобретение небольшой по площади квартиры, расположенной в локации с развитой социальной и коммерческой инфраструктурой» .

2. Транспортная доступность

Квартиры в пешей доступности от метро, МЦК или МЦД, рядом с деловыми центрами, университетами и транспортными узлами сдаются быстрее и практически без длительных простоев .

3. Небольшая площадь

Наибольшим спросом пользуются студии, однокомнатные квартиры и компактные двухкомнатные варианты. Трёхкомнатные квартиры могут дольше искать арендатора, а доходность по ним оказывается ниже ожидаемой .

4. Состояние квартиры

Запросы арендаторов за последние несколько лет существенно выросли. Если раньше было достаточно «чисто и уютно», то теперь арендаторы ищут квартиры с хорошим современным ремонтом и мебелью — формат «заезжай и живи» .

5. Вложения в ремонт

Ремонт под аренду должен быть функциональным и износостойким. Нейтральные цвета, простые и долговечные материалы, качественный свет и базовая мебель позволяют повысить привлекательность объекта и сократить сроки поиска арендатора. Чрезмерные вложения редко окупаются .

Сравнительная таблица: лидеры рейтинга

Мнение FBM.ru: что выбрать инвестору

Для консервативных инвесторов с ограниченным бюджетом лучше подойдут города из рейтинга вторичного жилья — особенно Новосибирск и Пермь, где доходность выше 5,5% при относительно низкой цене входа.

Для инвесторов с долгосрочным горизонтом стоит присмотреться к новостройкам в Ростове-на-Дону и Волгограде. Доходность здесь ниже, но современное жильё будет ликвидным через 5–10 лет, а цены на новостройки могут вырасти существеннее, чем на вторичку.

Важно помнить: даже в городе-лидере рейтинга можно найти неудачный вариант для сдачи. На результат влияют десятки деталей, включая этаж, состояние дома и даже планировку . Рекомендуется перед покупкой проконсультироваться с профессиональным риелтором и изучить конкретную локацию.

Что в итоге? Главное о рейтинге городов

⚠️ Важное предупреждение (дисклеймер):

Материал носит исключительно информационно-аналитический характер и не является инвестиционной рекомендацией. Все данные о ценах, доходности и рейтингах основаны на исследовании «Яндекс Недвижимости» и «Яндекс Аренды» и могут меняться. Решение о покупке недвижимости вы принимаете самостоятельно. Администрация портала FBM.ru не несёт ответственности за решения, принятые на основе данной статьи. 18+.