Договор ренты относительно недавно появился в российском законодательстве, имеет тонкости, незнание которых может привести к ухудшению материального положения обеих сторон сделки.
В истории понятие ренты появилось в средние века. Тогда церковь и правители не позволяли совершать сделки по займам, а рента была единственной возможностью получить заемные средства.
Суть и виды ренты
Рента – это передача собственного имущества другому лицу, которое взамен производит денежные выплаты и/или предоставляет другие материальные блага.
Виды договора ренты:
- постоянная рента;
- пожизненная рента;
- пожизненное содержание с иждивением.
Именно на этом этапе возникает путаница, люди не видят разницы между пожизненной рентой и пожизненной рентой с иждивением.
Рента с иждивением предполагает передачу исключительно недвижимого имущества, как жилого, так и коммерческого назначения (ст. 601 ГК РФ).
Если же договор только пожизненный и не предполагает иждивение, то передаваться может другое имущество.
Второе отличие – при пожизненной ренте проводятся периодические платежи. Если договор предусматривает еще и иждивение, то плательщик ренты обеспечивает полное содержание собственника недвижимого имущества, от питания и приобретения одежды до ритуальных услуг.
Что такое агентское вознаграждение и как оно рассчитывается? Ответ – в статье по ссылке.
Хотя на законодательном уровне все же допускается полное обеспечение заменять денежными выплатами. Но такие ежемесячные выплаты не должны быть меньше двух прожиточных минимумов.
[stextbox id=”info”]По сроку действия договора, пожизненная рента, как с иждивением, так и без него, ограничивается сроком жизни собственника ренты. Постоянная рента не предусматривает такого ограничения. Получателем ренты может быть физическое лицо, либо юридическое, но не осуществляющее коммерческую деятельность.[/stextbox]
Обязательные разделы договора ренты с пожизненным содержанием
Преамбула. Помимо названия и номера договора, места и даты его составления, необходимо указать полные идентификационные данные сторон, а именно:
- ФИО и дата рождения;
- реквизиты удостоверений личности;
- место проживания.
Предмет договора. В этом разделе максимально подробно описывается объект ренты, от месторасположения до технических характеристик.
[stextbox id=”alert”]Обязательно указываются правоустанавливающие документы на собственность, есть ли какие-либо ограничения по ее использованию, арест или обременение. Цель рентного имущества, к примеру, жилое помещение, либо коммерческого назначения.[/stextbox]
Указывается стоимость недвижимости. Оценка может быть проведена независимым экспертом, либо же определяться сторонами по договоренности.
Права и обязанности сторон. Важно указать какой размер оплаты и в какие сроки она вносится.
[stextbox id=”black”]Договор комиссии на реализацию товара не сложен в составлении. Однако нужно не забыть указать некоторые особенности и нюансы. Образец договора и правила составления есть в этом материале. [/stextbox]
Если оплата не предусмотрена, то отражаются услуги, получаемые держателем рентного имущества, к примеру:
- оплата за коммунальные услуги, проводится плательщиком ренты до 20 числа текущего месяца, следующего за отчетным;
- плательщик ренты обязан приобретать одежду, с определенной периодичностью;
- можно описать производится ли уборка, личный уход за держателем ренты;
- будет ли проводиться обеспечение продуктами питания, с какой периодичностью и так далее.
Стороны могут описать, как часто приобретаются лекарства, проводится ли медицинский осмотр и с какой периодичностью.
Ответственность. В данном разделе предусматривается ответственность сторон за невыполнение возложенных на них обязательств, за невыплату оговоренной суммы либо за другие нарушения.
Условия расторжения договора ренты
На законодательном уровне предусмотрено всего лишь два момента, когда сделка может быть досрочно расторгнута:
- По инициативе плательщика ренты;
- При существенном нарушении условий договора. Если нарушены права плательщика ренты, то он вправе востребовать возмещения выкупной цены.
В тех случаях, когда размер выкупной цены не оговорен в договоре, расчет производится из ежемесячных трат на содержание иждивенца.
Срок договора. Срок действия измеряется периодом жизни человека, находящегося на иждивении.
Заключительные положения. В этом разделе договора прописываются условия нотариального заверения, регистрационные мероприятия, кто оплачивает эти услуги. Условия приема-передачи имущества.
При производстве работ повышенной опасности необходимо оформить наряд-допуск. Образец заполнения этого документа вы можете посмотреть по ссылке.
Нюансы ренты с пожизненным содержанием, которые нужно знать плательщику ренты
Собственник вправе вернуть имущество себе, если докажет, что уход был ненадлежащим и он недополучал блага, о которых говорилось при подписании договора. Поэтому рекомендуется собирать все подтверждающие документы, чеки и квитанции, чтобы опровергнуть слова собственника имущества.
Подписывайте акт о том, что держатель ренты удовлетворен услугами плательщика ренты, не имеет к нему претензий. Такой акт можно подписывать, к примеру, один раз в квартал или в месяц.
Книга жалоб и предложений должна быть в каждой компании, особенно если это кафе, магазин, бар или ресторан. Правила оформления книги описаны в этой публикации.
Следующий момент – рента признается действительной, даже в случае смерти плательщика ренты. Все права и обязанности передаются по наследству.
[stextbox id=”warning”]При передаче денежных средств необходимо требовать расписку от иждивенца, либо проводить все операции через банк. Сохранять все квитанции. Будь-то оплата коммунальных издержек или же оплата за медикаменты, продукты питания, предметы гардероба.[/stextbox]
Образец договора ренты на пожизненное содержание с иждивением
Договор ренты может быть заключен не только с одним человеком, но и супругами, которые будут на равных правах выполнять обязанности перед иждивенцем и получат по окончании срока договора недвижимость в равных частях.
Получатель ренты ни в коем случае не должен идти у собственника недвижимости на поводу и потакать всем его прихотям.
В договоре должны быть прописаны блага, которые предоставляются иждивенцу, в эквиваленте к денежной единице.
Обязательно в договоре указывается сумма пожизненного содержания, которая должна соизмеряться со стоимостью недвижимого имущества.
[stextbox id=”alert”]Также указывается сумма содержания в месяц. Если эти две цифры в договоре будут отсутствовать, то сделка может быть признана недействительной.[/stextbox]
Образец договора ренты вы можете скачать здесь.
Что должен знать иждивенец?
Собственник недвижимости имеет право проживать в своем жилье. При желании, он может переехать в другое, которое предоставит плательщик ренты, при условии его комфортности и пригодности к проживанию.
[stextbox id=”black”]Питание, которое обеспечивает плательщик ренты, должно не только утолять голод, а быть полноценным, с необходимым набором питательных и витаминных веществ. Рацион должен учитывать традиции иждивенца и особенности питания конкретного региона.[/stextbox]
Одежда, приобретаемая для держателя рентного имущества, должна позволять иждивенцу выйти на улицу в холод и в жару. Не требуются вечерние наряды, а только тот набор одежды, которые по действующему законодательству не может быть изъят у гражданина.
Что такое мемориальный ордер и для чего он нужен? Подробная информация – по ссылке.
Ритуальные услуги предоставляются только в том случае, если это прямо прописано в заключенном договоре.
Рентные платежи, в денежной или натуральной форме, наследникам иждивенца не производятся.
Плательщик ренты не имеет право допускать ухудшения состояния недвижимого имущества на протяжении всего срока ренты, то есть, обязан проводить текущий и капитальный ремонт.
Когда договор может быть признан недействительным?
Чаще всего в суд попадают иски с требованием о расторжении договора из-за малого размера ежемесячных рентных платежей. Связано это с тем, что по действующим нормам законодательства для ренты установлен очень малый размер МРОТ, который вообще не соизмерим с минимальным размером заработной платы.
Вторая категория исков связана с тем, что плательщик ренты не всегда может доказать, что он действительно оказывал определенные услуги иждивенцу. Поэтому, необходимо собирать все письменные доказательства приобретения одежды или медикаментов.
Если делается ремонт в рентной недвижимости, то необходимо заключить письменный договор с подрядчиком, приобретать строительные материалы только по безналичному расчету.
Следующая категория судебных разбирательств – неадекватное психическое состояние иждивенца. Обычно рентодержатель – это человек достаточно преклонного возраста и может иметь различные заболевания, хронические, психические расстройства, приобретенные вследствие различных травм.
[stextbox id=”warning”]В каких случаях можно аннулировать доверенность? Как правильно это сделать? Ответы на эти вопросы вы найдёте в данном материале. [/stextbox]
В этой ситуации можно порекомендовать только одно – перед составлением сделки, провести независимую оценку состояния здоровья иждивенца, чтобы в будущем быть уверенным, что все усилия и денежные средства будут потрачены не зря.
Налогообложение
Получатель недвижимости по договору ренты с иждивением имеет право на имущественный налоговый вычет, так как данный вид сделки относится к операциям по отчуждению, согласно п. 1 ст. 220 НК РФ.
[stextbox id=”info”]Согласно нормам действующего законодательства физические лица, которые относятся к категории налоговых резидентов РФ обязаны оплачивать налоги от всех доходов. Полученная плата за ренту является также доходом согласно п.1 ст. 208 НК РФ, то есть доход от иного использования имущества.[/stextbox]
В данном случае выделяют три вида дохода:
- Денежные средства полученные при подписании договора ренты. Налогооблагаемый доход не возникает, если недвижимость передается безвозмездно;
- Ежемесячные выплаты, которые облагаются налогом на общих основаниях. При определении налоговой базы учитываются все доходы, как в натуральном, так и в денежном выражении. Только оплата за коммунальные услуги не является доходом, так как это обязательные платежи;
- Досрочный выкуп ренты.
Декларация о доходах физического лица подается в налоговый орган не позднее 30 апреля, а сам налог в размере 13% оплачивается до 15 июля текущего года.
В случае, когда оформление и подача декларации вызывает сложности у пожилого человека, то законодательство позволяет возложить эти обязанности на другое лицо, что возможно предусмотреть в договоре ренты.
В заключение
Если договор пожизненной ренты с иждивением уже заключен, внимательно прочтите все условия, если что-то прописано не точно, обязательно исправьте, путем подписания дополнительного соглашения, чтобы не оказаться в суде. Так как сложно доказывать свою правоту, как иждивенцу, так и плательщику ренты.
О том, что такое постоянная и пожизненная рента вы узнаете из этого видео:
https://www.youtube.com/watch?v=1p_m-Yyd14s
