Как правильно составить договор субаренды нежилого помещения: 6 основных разделов

Для многих предпринимателей, открывающих свое дело, первоочередным вопросом становится приобретение нежилого помещения, в котором будет располагаться офис, производство или иной объект бизнеса.

Покупка недвижимости связана с большими финансовыми затратами, которые не каждому по силам. В таком случае решением становится аренда. Существует несколько видов подобных сделок, одним из которых является договор субаренды.

Понятие «субаренда»

В ГК РФ дается определение этого понятия. Согласно тексту законодательного документа, субаренда представляет собой определенный вид правоотношений, при котором права на использование недвижимости передаются третьему лицу на основании договора.

Другими словами, лицо, арендующее помещение у собственника, уступает объект найма так называемому субарендатору (на определенное время), а вместе с ним и все права и обязанности, прописанные в основном договоре аренды.

Законной считается только та сделка, на которую составлен договор субаренды, а контрагентами являются арендатор и субарендатор.

Арендатор может сдавать как весь объект полностью, так и часть его. Чаще всего так и происходит. Собственнику выгоднее сдать в аренду все помещение, и в тех случаях, когда часть недвижимости остается неиспользованной, арендатор привлекает третьих лиц.

[stextbox id=”black”]Каждая организация имеет нематериальные активы. О том, что это такое – читайте по ссылке.[/stextbox]

Это снимает с него часть финансовых обязательств, и аренда становится выгоднее для всех сторон. Единственная сложность возникает при распределении долей в оплате коммунальных услуг. Этот момент нужно оговаривать отдельно (так как обязательства по их оплате лежат на арендаторе).

Законодательством не предусмотрено заключение соглашения о субаренде в безвозмездном порядке.

Особенности договора о передаче недвижимости в субаренду

Законом не запрещается увеличение арендной платы при сдаче недвижимости в субаренду. Некоторые предприниматели специализируются именно на субаренде, получая прибыль с пересдачи помещений по частям, либо в полном объеме, и имея ее в основе своего бизнеса.

При приёме на работу может потребоваться справка об отсутствии судимости. Инструкция по её получению есть в этой статье.

Срок, на который заключается договор субаренды, может быть любым, но не превышающим срока действия основного договора с собственником. При изменении договора аренды (продлении, прекращении), соответствующие изменения должны касаться и всех субдоговоров.

Оформление договора субаренды не может происходить раньше, чем заключен основной документ найма между собственником и арендатором.

Если срок действия документа составляет не более 365 дней, регистрировать его в Росреестре не нужно. То же касается и пролонгируемых договоров. Если срок действия документа составляет более года, его нужно зарегистрировать в отделении Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.

[stextbox id=”alert”]Расторгнуть действующий документ досрочно можно как по требованию арендатора, фигурирующего в основном договоре найма, так и по желанию собственника нежилого помещения.[/stextbox]

Эти моменты должны оговариваться в документе субаренды с указанием всех условий досрочного расторжения и документов, нужных для этого.

Если договор не заключается на определенный срок, то прекращение его действия должно сопровождаться письменным предупреждением всех сторон – участников в срок, не менее чем 90 дней.

Что такое книга покупок и продаж? Образец заполнения и правила ведения вы найдёте по ссылке.

[stextbox id=”warning”]Договор субаренды напрямую зависит от договора первичного найма, и в том случае, если аренда по какой-то причине досрочно прекращается, это влечет за собой и прекращение субаренды.[/stextbox]

Если зарегистрированный договор прекращается досрочно, сведения об этом также должны передаваться в Росреестр.

Договор субаренды между юридическими лицами: как составить?

Этот вид документа может заключаться как между физическими лицами, так и между юридическими. Его оформление подчиняется общим правилам сделок, касающихся передачи прав пользования, и регулируются положениями ГК РФ.

Основное отличие договора субаренды заключается в наличии согласия собственника нежилого помещения на поднаем, то есть передачу арендатором прав на пользование недвижимостью третьему лицу. Это условие является обязательным для заключения законного документа.

[stextbox id=”black”]Электронный документооборот намного удобнее традиционного. Образец заявления на подключение к электронному документообороту и правила есть в данном материале.[/stextbox]

Однако порядок получения такого согласия и его форма законом не установлены. Чаще всего эта процедура оформляется таким образом:

• в основной договор аренды должен быть внесен пункт, в котором говорится, что арендатор имеет право передавать предмет договора в дальнейшее пользование третьим лицам;
• в первоначальный договор аренды вносятся изменения в виде добавления пункта о согласии собственника на дальнейшую пересдачу, путем заключения дополнительного соглашения, являющегося его неотъемлемой частью.

Если такового согласия нет – договор субаренды не имеет юридической силы и может признаваться недействительным. Это несет с собой неприятные последствия, вплоть до возможности собственника досрочного расторжения первоначального договора аренды с последующим возмещением убытков (так как помещение использовалось не назначению).

Копия документа, подтверждающего согласие владельца недвижимости, обязательно должна быть у субарендатора.

Особых требований к форме договора субаренды закон не предъявляет. Этот документ должен быть составлен в простой письменной форме, подписан сторонами – участниками, и заверен в Росреестре, если это необходимо. Документ составляется в стольких экземплярах, сколько сторон участвует в заключении сделки.

Помимо самого текста договора, в нем могут присутствовать такие приложения:

• описание нежилого объекта недвижимости;
• подробный график погашения арендной платы;
• кадастровый паспорт нежилого помещения;
• свидетельство о праве собственности;
• акт приема-передачи;
• дополнительные соглашения.

Правила составления документа

Для оформления договора субаренды нужно собрать пакет следующих документов:

• документы, удостоверяющие личность сторон, участвующих в сделке (для физических лиц – паспорт гражданина РФ, свидетельство ИП, уставные документы для юридических лиц);
• документы, подтверждающие право пользования на передаваемое имущество (копия документа аренды);
• документы, подтверждающие право собственности (кадастровый паспорт, техническая документация);
• договор субаренды и его копии в двух экземплярах (по одному для каждого участника сделки).

Содержание договора о субаренде нежилого помещения

Что же должно содержаться в тексте договора субаренды нежилого помещения?

Во-первых, нужно подробным образом описать передаваемое внаем помещение или его часть, без конкретных данных об объекте передачи документ не имеет юридической силы.

Во-вторых, указывается отрезок времени, на который права пользования объектом переходят к субарендатору.

При этом срок действия договора перенайма не может быть дольше срока действия первичного документа.

В-третьих, прописываются сроки внесения арендной платы и ее сумма, а также способ оплаты (наличными деньгами, на банковскую карту или на расчетный счет в банке). Сумма платежа может быть фиксированной, либо рассчитываться по стоимости кв. м. площади.

В-четвертых, нужно отметить, каким образом будут оплачиваться коммунальные платежи, особенно актуален этот момент в случае субаренды части помещения.

В-пятых, должно указываться целевое использование нежилого помещения, то есть его назначение и виды коммерческой деятельности, разрешенные при его эксплуатации.

Как возникает кредиторская задолженность? Что делать, если её срок давности истёк? Полная информация и советы по ссылке.

Если помещение, передаваемое в субаренду, имеет какие-либо недостатки, их нужно указать в тексте договора, а также оговорить в какой срок и за чей счет они должны быть устранены.

[stextbox id=”info”]ГК РФ дает право субарендатору передавать права на пользование объектом другим лицам, то есть заключать договор субсубаренды.[/stextbox]

Структура и образец заполнения документа

По форме договор субаренды ничем не отличается от других подобных документов. Как и все договора, касающиеся передачи прав пользования, соглашение включает в себя несколько разделов:

• Название документа, дата составления и место. Допускается использование реквизитов предприятия в верхней части (если в качестве арендатора выступает юридическое лицо).
• Подробные данные контрагентов – участников сделки.
• Описание предмета договора с указанием индивидуальных свойств.
• Сроки действия.
• Права и обязанности участников.
• Приложения (свидетельства о праве собственности и праве пользования, акт приема-передачи, с указанием предметов мебели и техники, если таковые имеются).

Примерный образец документа можно скачать здесь.

[stextbox id=”warning”]Журнал регистрации кассовых документов – одна из важнейших бумаг. Правила заполнения и инструкция о ведению – в данной публикации.[/stextbox]

В любом случае, заключение договора субаренды обезопасит обе стороны от спорных вопросов, возникающих в любых коммерческих отношениях, даже между близкими родственниками. Не стоит полагаться на порядочность арендаторов и субарендаторов, лучше один раз составить документ и избежать возможных недоразумений.

Подробнее о том, как составить договор субаренды нежилого помещения смотрите в этом видео:

Подписка на FBM.RU в Telegram - удобный способ быть в курсе важных экономических новостей! Подписывайтесь и будьте в центре событий. Подписаться.

Добавьте FBM в избранные новости