Аренда нежилого помещения, склада или офиса имеет определенные отличия от аренды жилого помещения, что естественно отражается на форме договора и самой плате за жилье.
Что такое договор аренды нежилого помещения
Это документ, подтверждающий факт передачи имущества в аренду, фиксирующий все этапы сделки и являющийся основанием для уплаты налога.
[stextbox id=’alert’]Необходим он для обозначения всех особенностей сделки, фиксирования обязанностей и ответственности сторон, платы за аренду, а также придания законченности всему процессу.[/stextbox]
Договор является типичным документом вне зависимости от статуса участника, отличия только в реквизитах и объеме взимаемого налога.
Нужно ли регистрировать договор аренды вы узнаете в этом видео:
Законодательная база
Ст. 606 ГК РФ указывает на договор со всеми его особенностями и требованиями к сторонам в процессе участия в нем физического лица. Правила формирования договора нежилого помещения прописаны п. 4 ст. 34 ГК РФ.
Статья 606. Договор аренды
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
В ст. 23 ГК РФ подробно описывается вариант участия в заключение договора аренды нежилого помещения ИП. П. 1 ст. 433 ГК РФ указывает на обязательное составление предложения-оферты и акцепта-ответа.
П. 3 ст. 401 ГК РФ выступает в качестве основания в пункте о форс-мажорных обстоятельствах.
Статья 401. Основания ответственности за нарушение обязательства
1. Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
2. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
3. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
4. Заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно.
Ч. 1 ст. 395 ГК РФ уплата неустойки сторон сорвавшей договоренность. П. 2 ст. 610 ГК РФ определяет бессрочность договора, если в нем не указаны конкретные сроки.
Особенности формирования договора
[stextbox id=’black’]Весь процесс составления договора и передача имущества в пользование сопровождается определенными нюансами, которые зависят от статуса участников, типа помещения и прочих особенностей.[/stextbox]
С участием физического лица
Важно: между физическими лицами договор может заключаться на бессрочной основе, до того момента пока одна из сторон не сделает предупреждение о прекращении действий договоренностей, такое предупреждение должно произойти за 3 месяца.
Договор с участием физического лица по своему составу практически не имеет отличий от документа, составляемого ИП или ООО, однако важно понимать, что физическое лицо в качестве собственника помещения берет на себя все обязанности и права по исполнению пунктов документа и несет ответственность своим имуществом.
Как правильно составить и оформить договор субаренды нежилого помещения вы узнаете в публикации по ссылке.
В прочем документ имеет стандартную форму и регистрируется в Росреестре при срочности свыше 12 месяцев. Кроме этого необходимо в определенных случаях удостоверение нотариуса.
Важно: стороны вправе разделить между собой расходы по обслуживанию помещения, если оплата коммунальных платежей является обязанностью арендатора, то должна указываться твердая сумма, при ее отсутствии необходимо ежемесячно требовать квитанции.
Между юридическими лицами
[stextbox id=’info’]В случае составления договора между юридическими лицами необходима его регистрация, подтверждающая право аренды, особенно это важно в случае ведения бизнеса, требующего оформление лицензии, патентов и прочих разрешительных документов.[/stextbox]
При оформлении подобной документации обычно играет роль размер помещения, имеющегося в наличии, именно для этого необходима регистрация договора аренды указывающего на съем необходимого объема площадей.
Форма и структура соглашения
Договор составляется в произвольной форме, которую стороны могут разработать самостоятельно, но при этом он должен иметь следующую структуру:
- Шапка с указанием основных данных о сторонах и периоде его формирования;
- Названия документа;
- Основная часть, в которой имеются важные пункты договоренности;
- Заключительная часть с указанием реквизитов сторон и их подписями.
При необходимости он должен иметь регистрацию Росреестра или удостоверение нотариуса в качестве его записи и печати конторы.
[stextbox id=’download’]Образец договора аренды нежилого помещения под офис.[/stextbox]
Формировать документ доступно на обычном листе формата А4 в письменном варианте или составленном посредством компьютера.
Пошаговая инструкция при сдаче помещения под офис
Формировать документ необходимо в следующей последовательности:
- Изначально указать наименование документа, место и дату составления;
- Наименование сторон с указанием ФИО представителей и реквизитов документов, на основании которых они действуют;
- Предмет и срок договора – тип помещения, общая площадь, адрес нахождения и период действия документа, если он не бессрочный, с мебелью или без, если существует мебель необходимо обозначить ее количество и качество в отдельном документе;
- Права и обязанности каждой стороны в отдельности – по уплате платежей, надлежащем содержании помещения, обеспечении всей документацией, соблюдением пожарной безопасности и прочее;
- Оплата аренды – необходимо указать на дату выполнения платежей, в каком объеме, распределение расходов между сторонами. Указать на неизменность размера платы в течение всего периода аренды. Что представляет собой обеспечительный платеж в договоре аренды и в чем его особенности – читайте здесь;
- Ответственность сторон при срыве договоренность и уплата неустойки, ее объем, так как в противном случае ее размер согласно законодательству будет ничтожным;
- Заключительные положения – указание на невозможность одностороннего разрыва, обязательств относительно сообщения об изменениях в личных данных, указание количества экземпляров и перечень приложений. Тут вы узнаете, как составить уведомление о расторжении договора аренды;
- Реквизиты сторон и подписи.
Существенные условия, подлежащие согласованию
В процессе формирования договора об аренде необходимо составлять акт приема-передачи помещения, это очень важно для обеих сторон, так как:
- Состояние самого помещения влияет на арендную плату;
- Полное описание всех изъянов и недостатков избавляет арендатора от выплаты неустойки в случае предъявления претензий со стороны владельца;
- Если помещение сдается с оборудованием, например, склад с погрузчиками, линиями перемещения и фасовки продукции или офисное помещение с оргтехникой, то полное описание количества и качества техники избавит владельца от его утери или повреждений, которые впоследствии не кому будет устранять.
[stextbox id=’warning’]Очень важно описывать соотношение расходов по обслуживанию помещения, так как коммунальные платежи могут изменяться ежемесячно по размерам в зависимости от объемов задействованных ресурсов.[/stextbox]
Срок договора и оплата
Договор может быть срочным, в таком случае при его длительности свыше года необходима регистрация, а может быть бессрочным до требования одной из сторон разрыва.
Оплата должна отражаться в документе отдельным пунктом и содержать все подробности данного действия. Очень важно указать не только размер и сроки выплат арендной платы, но и размер неустойки за каждый день в случае их срыва.
Заключение
Договор аренды нежилого помещения является важным моментом во взаимодействии двух сторон, его составление не представляется сложным при участии сторон с любым статусом, но при этом очень важно соблюсти все нюансы, обеспечивающие его юридической силой.
По каким правилам оформляются договоры аренды нежилых помещений – смотрите тут:
