Любым объектом недвижимости может владеть несколько человек. Каждый обладает своей долей, которая прописывается в выписке из ЕГРН, если имеется долевая собственность, а не общая. Владелец доли имеет право продать ее постороннему лицу, если остальные собственники квартиры отказываются от совершения сделки.
Но люди, планирующие такую покупку, должны быть крайне осторожны, так как им приходится сталкиваться с капканами и подводными камнями.
Соблюдение правил продажи
Продажа доли должна выполняться с учетом многочисленных требований. Поэтому покупатель должен убедиться, что продавец осуществил положенные действия.
К ним относится:
- предварительно доля в квартире предлагается остальным владельцам квартиры;
- стоимость предлагаемого имущества должна четко фиксироваться, поэтому продавать долю посторонним лицам нужно только за эту цену, не снижая ее;
- у жильцов квартиры имеется месяц на составление письменного согласия или отказа в приобретении доли;
- только спустя месяц продавец может предлагать долю посторонним лицам.
Стоит ли покупать долю в квартире? Ответ в видео:
Любые сделки, имеющие отношение к части недвижимости, обязательно заверяются нотариально, поэтому продавец должен грамотно составить извещение, направляемое другим совладельцам.
В извещение включаются сведения:
- цена, за которую продается доля;
- способы передачи денег;
- не является ли квартира залоговой или под арестом;
- данные о гражданах, которые даже после продажи доли сохраняют право жить в квартире;
- адрес недвижимости;
- срок, в течение которого имущество будет передано покупателю.
Если человек не знает, как правильно составляется данная документация, то он может воспользоваться помощью юриста.
[stextbox id=’black’]Любой собственник части квартире может в течение 3-х месяцев после продажи объекта потребовать через суд перевод на себя прав и обязанностей покупателя, но он обязан подтвердить, что у него имелись уважительные причины для отказа от покупки при получении извещения.[/stextbox]
Фальшивый продавец
Другой серьезной проблемой является то, что часто мошенники притворяются владельцами доли в квартире, хотя фактически не имеют к ней какого-либо отношения. Поэтому покупатель перед заключением сделки обязательно запрашивает у другого участника выписку из ЕГРН.
В ней приводятся не только все собственники одной квартиры, но и части, принадлежащие тому или иному гражданину.
С помощью выписки дополнительно получается информация о наличии каких-либо обременений или иных ограничений. При выявлении серьезных проблем целесообразно отказаться от подписания договора.
Продается доля человеком, не являющимся владельцем, но зарегистрированным в квартире
Такая ситуация часто встречается, поэтому покупатели должны знать, что продажа осуществляется исключительно собственниками. Люди могут быть прописаны в недвижимости, не обладая правом собственности даже на малую часть.
[stextbox id=’black’]Если в жилье прописан ребенок продавца, то заключать сделку необходимо исключительно после того, как из квартиры будут выписаны все лица. В ином случае покупатель в будущем даже через суд не сможет заставить этих граждан покинуть жилплощадь.[/stextbox]
Иногда после заключения сделки выявляется, что в квартире живут люди, обладающие правом пожизненного содержания и проживания в квартире, поэтому новому собственнику придется мириться с посторонними людьми в своей новой недвижимости.
Если продавец находит разные причины, чтобы не выписывать из жилья других граждан, то не следует подписывать договор, чтобы в будущем не столкнуться с серьезными негативными последствиями.
Продажа мелкой доли
При заключении сделки учитывается, каков размер продаваемой доли. По закону даже если у человека имеется слишком маленькая дола, не превышающая 0,5 кв. м., он все равно может распоряжаться этим имуществом, например, он может его продать, подарить или сдать в аренду.
Но могут возникнуть проблемы с проживанием. Например, если человек приобрел микродолю, которая намного меньше размера даже самой маленькой комнаты, то суд откажет в праве проживания в этой недвижимости. Но человек сможет предложить купленное имущество другим собственникам.
[stextbox id=’info’]В ГК имеется определение «незначительной» доли, поэтому если невозможно выделить комнату, а также владелец не является родственником проживающих лиц, то он не сможет поселиться в квартире.[/stextbox]
В судебной практике существует пример, когда суд отказал во вселении гражданину, владеющему 2/3 квартиры. В однокомнатной квартире проживала семья, у которой имелось только 1/3 от жилья.
Почему не стоит оплачивать квартиру через сейфовую ячейку? Узнаете здесь.
Суд принял решение о том, что покупатель не сможет воспользоваться квартирой, так как не является родственником граждан, а также в однокомнатной квартире невозможно выделить ему помещение.
Судья увидел злой умысел со стороны покупателя, который знал о том, что единственная комната занята семьей, поэтому жилье непригодно для проживания посторонних лиц. Поэтому его действия признаны недобросовестными.
При заключении любого контракта относительно покупки части квартиры важно руководствоваться здравым смыслом. Даже после приобретения половины однокомнатной квартиры, в которой уже живет человек, не получится воспользоваться жильем для проживания.
Только суд принимает решение о том, кто из двух собственников сможет пользоваться единственной комнатой. Обычно выбирается человек, который уже проживает в недвижимости.
Выбор комнаты
Даже если будут преодолены предыдущие подводные камни, покупатель части жилья может столкнуться с тем, что ему будет выделена комната, не соответствующая его желаниям. Даже после выписки посторонних лиц, нотариального заверения сделки и выделения отдельной комнаты, могут возникнуть трудности.
Например, гражданин приобретает 1/3 часть трехкомнатной квартиры. В этой недвижимости имеется 3 комнаты, обладающие разной квадратурой. Комнаты обладают следующим метражом: 14, 18 и 22 квадратных метров. Покупатель не сможет выбрать самую большую комнату, поэтому на выбор влияет множество факторов.
Поэтому учитываются моменты:
- все совладельцы могут договориться мирным способом, распределив имеющиеся комнаты между собой;
- если между гражданами имеются напряженные отношения, то им придется обращаться в суд для проведения разбирательства;
- судья оценивает разные обстоятельства, после чего выделяет каждому совладельцу комнату;
- обязательно учитывается, имеются ли у собственников несовершеннолетние дети, а также каков возраст и состояние здоровья каждого участника процесса, поэтому для больших семей и инвалидов выделяются помещения большой площади;
- делить придется не только квартиры, но и плату за коммунальные услуги, причем процедура выполняется самостоятельно, так как из УК приходят квитанции на всю недвижимость, поэтому имеющаяся сумма равномерно делится между собственниками;
- если один совладелец отказывается платить средства за услуги ЖКХ, то можно разделить лицевой счет через суд, для чего подается исковое заявление другими гражданами, имеющими доказательства отсутствия платы минимум в течение трех месяцев;
- после разделения счета люди получают отдельные квитанции, в которых указывается их плата и доля;
- если на кухне или в коридоре требуется ремонт, то гражданам придется скидываться, а также самостоятельно выполнять нужные действия, а если даже один собственник откажется помогать, то остальным людям придется покрывать расходы самостоятельно, взыскав нужную сумму с другого гражданина через суд.
Как получить налоговый вычет при покупке доли? Смотрите видео:
Люди, являющиеся посторонними лицами друг другу и проживающие в одной квартире, постоянно ругаются по разным основаниям, поэтому обычно жизнь в такой недвижимости не приносит удовольствие собственникам.
Какой труд женщин перестал быть ограничен? Подробнее тут.
При покупке части квартиры гражданам приходится сталкиваться с разными подводными камнями. Поэтому они должны убедиться, что продавцом выступает настоящий собственник, а также в недвижимости не прописаны посторонние лица.
Если доля является слишком маленькой, поэтому не получается выделить даже одну комнату, то покупатель не сможет воспользоваться жильем для постоянного проживания.
